Venda de imóveis · Balneário Piçarras, Penha e Barra Velha
Esta página mostra o que costuma travar uma venda no litoral norte catarinense, o que precisa estar resolvido antes de o imóvel ir ao mercado, quem paga o que na negociação e quais compromissos são assumidos por escrito com o proprietário. Sem promessa de prazo e sem palpite de valor.
Primeira etapa sem custo e sem contrato: leitura da matrícula e do que pode travar a negociação.
O que decide a venda
Antes de mexer no valor, vale checar se o problema está em um destes pontos. Todos têm correção, e nenhum deles custa desconto.
Boa parte de quem compra no litoral norte catarinense não mora na região. Imóvel divulgado apenas no entorno disputa um público pequeno e demora. O alcance precisa chegar a quem pesquisa litoral de Santa Catarina a partir de outro estado.
Comprador com recurso disponível e comprador que depende de financiamento exigem documentação e prazos diferentes. Recusar entrada parcelada, permuta parcial ou prazo maior reduz o número de interessados mais do que o valor pedido.
Espólio sem inventário concluído, matrícula desatualizada, construção não averbada e débito de condomínio aparecem na fase final e derrubam proposta já aceita. Resolver antes encurta o fechamento em semanas.
No litoral, a decisão de visitar nasce da foto. Vista, luz, horário e planta legível mudam o volume de contato. Imóvel sem tratamento visual recebe menos visitas, independentemente da localização.
Vender por conta própria
Não é questão de capacidade do proprietário. É questão de a que ele se expõe ao longo do processo.
Anúncio com telefone pessoal traz curioso, concorrente levantando valor e visita sem qualquer qualificação. Em imóvel ocupado, isso significa abrir a própria casa para quem não foi verificado antes.
Frente a frente com o comprador, cada concessão é definitiva e a conversa fica pessoal. Com intermediário existe espaço para recuar, consultar e responder depois, sem desgaste direto entre as partes.
Contrato mal redigido, sinal recebido sem garantia, pendência descoberta tarde e distrato acabam saindo mais caro que a comissão. É um risco que fica inteiro com quem vende.
O mesmo imóvel anunciado por meses, em vários portais, com valores diferentes, passa ao comprador a leitura de que ninguém quis. Esse histórico cobra desconto depois.
Compromissos
Autorização de venda não é um papel para prender proprietário. Serve para registrar o que cada lado vai fazer, com prazo e percentual definidos desde o primeiro dia.
Como anda a operação
Cada etapa tem um responsável definido. O que é obrigação da imobiliária está marcado, o que depende do proprietário também.
Leitura da matrícula atualizada para conferir proprietário, ônus, averbação de construção e eventual pendência. É aqui que se descobre o que vai travar lá na frente.
Imobiliária, com documentos do proprietárioO valor é decisão do proprietário. O que entra na conversa é a comparação com o que vem sendo negociado na mesma região e quais formas de pagamento serão aceitas, porque isso define o universo de compradores.
Decisão do proprietárioDocumento que define valor, prazo, percentual de comissão e se a venda é exclusiva ou aberta. Sem ele não se inicia a divulgação.
Assinada pelas duas partesFotos, metragens conferidas, planta quando existir e descrição com as informações que o comprador de fora precisa para decidir visitar.
Imobiliária, sem custo para o proprietárioCarteira de compradores, rede de corretores parceiros, portais, site próprio e redes sociais. A triagem evita visita de curioso e leva ao imóvel quem tem perfil e condição compatíveis.
ImobiliáriaProposta registrada por escrito, com valor, forma de pagamento e prazos. A contraproposta é decisão do proprietário, com a informação de mercado na mesa.
Intermediação da imobiliáriaContrato de compra e venda, levantamento das certidões do vendedor e do imóvel e, havendo financiamento, acompanhamento da avaliação do banco e da aprovação do crédito.
Imobiliária acompanha; documentos são do proprietárioEscritura em tabelionato e registro na matrícula no Registro de Imóveis. A venda só se completa com o registro, não com a assinatura do contrato.
Cartório, com acompanhamentoDocumentação
A lista abaixo cobre a maior parte das vendas de pessoa física. Situações específicas podem exigir documentos adicionais, conforme a exigência do tabelionato e do banco, quando houver financiamento.
Nenhuma dessas situações impede a venda. Todas mudam o prazo, e é por isso que entram na conversa no começo e não no dia da escritura.
Custos e tributos
Salvo acordo diferente registrado no contrato, a divisão costuma ser esta.
| Item | De quem é | Observação |
|---|---|---|
| ITBI | CompradorImposto municipal de transmissão | Alíquota definida pelo município, recolhida antes da escritura. |
| Escritura e registro | CompradorEmolumentos de cartório | Tabela de emolumentos do estado, variável conforme o valor do negócio. |
| Certidões do vendedor e do imóvel | Vendedor | Em geral de baixo custo, mas com prazo de emissão que precisa ser considerado. |
| Quitação de IPTU e condomínio | Vendedor | Débitos acompanham o imóvel e precisam estar zerados até a transmissão. |
| Comissão de intermediação | Vendedor | Percentual definido por escrito na autorização, devido apenas no fechamento da venda. |
| Imposto sobre ganho de capital | Vendedor | Incide sobre o lucro entre a aquisição e a venda, com hipóteses legais de isenção e de redução conforme o tempo de posse. Caso a caso, confirme com o seu contador. |
Valores de tributos e emolumentos são definidos por lei municipal e estadual e mudam de tempos em tempos. As informações desta página são gerais e não substituem orientação contábil ou jurídica sobre o seu caso.
O mercado daqui
Saber quem é o comprador muda onde o imóvel precisa aparecer e qual informação ele precisa ter para decidir uma visita vindo de longe.
Paraná, São Paulo, Minas Gerais, Mato Grosso e Mato Grosso do Sul respondem por parte relevante da procura por segunda moradia na região, com acesso pela BR-101 e pelo Aeroporto de Navegantes, a cerca de vinte minutos.
A procura concentra-se entre o fim da primavera e o verão, quando o comprador está na praia. Imóvel que entra no mercado já pronto para ser mostrado aproveita essa janela; imóvel ainda resolvendo documento, não.
O comprador compara Balneário Piçarras com Itapema, Bombinhas e Balneário Camboriú. Metro quadrado mais acessível e orla com Bandeira Azul são argumentos concretos quando aparecem na apresentação do imóvel.
Para terreno e área bem localizada, a permuta com construtora costuma superar a venda à vista: o proprietário troca a área por unidades do empreendimento. É operação com regra própria e precisa ser avaliada antes de o terreno ir ao mercado.
Perguntas diretas
Pelo proprietário. O que a imobiliária traz é a referência do que vem sendo negociado na mesma região e o efeito prático de cada faixa sobre o tempo de venda. A escolha, inclusive a de esperar, é do dono do imóvel.
Não. Fotos, material, divulgação e atendimento correm por conta da imobiliária. A comissão é devida apenas se a venda se concretizar, no percentual definido por escrito antes do início dos trabalhos.
Não. A autorização pode ser aberta ou exclusiva. A exclusiva permite investimento maior na divulgação daquele imóvel e concentra a negociação em um interlocutor; a aberta mantém o proprietário livre para trabalhar com outras imobiliárias. As duas são formalizadas por escrito, com prazo determinado.
Se a autorização vigente não for exclusiva, não há impedimento. Havendo exclusividade em vigor, o contrato precisa ser respeitado até o fim do prazo.
Por relato a cada quinze dias, com o número de contatos, as visitas realizadas, o retorno dado por quem visitou e a recomendação para o período seguinte. Imóvel parado sem explicação é falha de quem intermedia.
Não existe prazo garantido, e quem garante está prometendo o que não controla. O que se pode dizer com honestidade é o que encurta: documentação pronta, material bom, condição de pagamento flexível e valor alinhado ao que a região vem praticando.
Balneário Piçarras, Penha e Barra Velha. Fora desse raio, a recomendação é procurar um corretor que acompanhe o mercado local de perto.
Primeiro passo
Com os dados abaixo é possível apontar o que pode travar a negociação, qual é o perfil provável de comprador e qual condição de pagamento amplia o alcance. Sem custo, sem contrato e sem compromisso de colocar à venda.
O que informar na mensagem